La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la nulidad de varias cláusulas contenidas en contratos de promesa de compraventa inmobiliaria que otorgaban a la desarrolladora facultades unilaterales para modificar el proyecto, resolver el contrato a su conveniencia y aplicar multas consideradas desproporcionadas. El fallo, publicado este 19 de octubre, sienta un precedente relevante en materia de protección al comprador de vivienda y pone en el centro del debate la validez de cláusulas abusivas en contratos inmobiliarios, un tema que trasciende fronteras.
En el contexto chileno, la resolución refuerza la tendencia de los tribunales a aplicar criterios de equidad contractual frente a la asimetría de información y poder que suele existir entre consumidores y empresas desarrolladoras. Las cláusulas anuladas son precisamente del tipo que permite al vendedor alterar condiciones esenciales del negocio —superficie, especificaciones técnicas, plazos— sin que el comprador tenga derecho a oponerse ni a rescindirlo en igualdad de condiciones. El tribunal consideró que este esquema desequilibrado no puede sostenerse bajo el ordenamiento de protección al consumidor vigente en ese país.
Cómo se ve desde México
En México, la figura más cercana es la supervisión que ejerce la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) sobre contratos de adhesión en el sector inmobiliario, que deben registrarse ante ese organismo cuando involucran desarrollos destinados al público en general. La Profeco tiene atribuciones para objetar o declarar ineficaces cláusulas que impongan condiciones inequitativas al consumidor, lo que guarda una similitud estructural con el razonamiento de la Corte de Santiago. Sin embargo, en la práctica mexicana la eficacia de ese mecanismo depende en gran medida de que el comprador denuncie y de que el contrato haya sido efectivamente registrado, dos condiciones que no siempre se cumplen. En Chile, el fallo llegó por la vía judicial directa, lo que implica una revisión de fondo sobre el contenido del contrato sin que sea requisito el registro previo.
La diferencia más significativa radica en la fragmentación regulatoria de México: mientras que en materia de vivienda existen disposiciones en el Código Civil Federal, en los códigos civiles estatales y en las reglas de organismos como Infonavit o Fovissste para los créditos que administran, no existe un estatuto unificado que defina con precisión qué cláusulas son nulas en cualquier promesa de compraventa inmobiliaria, independientemente de si el comprador califica como consumidor ante la ley. Eso genera zonas grises: un comprador de vivienda media-alta, por ejemplo, puede quedar fuera del ámbito de protección de Profeco si el contrato no fue registrado como contrato de adhesión, y tendría que acudir a la vía civil ordinaria, con costos y plazos considerablemente mayores.
Para el agente, el desarrollador y el notario mexicano, este fallo chileno apunta a una precaución concreta: revisar que los contratos de promesa de compraventa no contengan cláusulas que permitan modificaciones unilaterales al proyecto sin consentimiento expreso del comprador, ni penalidades asimétricas que sancionen al comprador con montos superiores a los que se aplicarían al vendedor en caso de incumplimiento equivalente. El notario, en particular, tiene la responsabilidad de advertir sobre estas condiciones al momento de la firma. En México, la ausencia de un precedente judicial tan claro como el chileno no elimina el riesgo legal: un tribunal civil puede declarar la nulidad relativa de cláusulas abusivas con fundamento en los principios generales del derecho y en las disposiciones de buena fe contractual que sí están presentes en los códigos civiles locales.
