Una fiscalización del Consejo para la Transparencia de Chile a las 345 municipalidades del país reveló que apenas el 6% de los 50 municipios que cuentan con planes de inversión en espacio público informa públicamente cómo aplica los aportes que, por disposición legal, recibe de los proyectos inmobiliarios que se desarrollan en su territorio. El ejercicio de rendición de cuentas sobre estos recursos —captados de desarrolladores privados como condición para aprobar ciertas obras— es, en consecuencia, prácticamente inexistente en el grueso de los gobiernos locales chilenos.
Cómo se ve desde México
En México, el mecanismo más cercano a esta figura son las contribuciones de mejoras y los convenios de impacto urbano que los municipios pueden exigir a desarrolladores inmobiliarios como contraprestación por la carga que sus proyectos generan sobre la infraestructura y el espacio público. Estos instrumentos se regulan de manera heterogénea: algunos estados los incorporan en sus leyes de desarrollo urbano o en sus reglamentos de zonificación y uso de suelo, mientras que otros simplemente no los han adoptado. A diferencia del modelo chileno, donde existe una norma de alcance nacional que obliga a los municipios a contar con un plan de inversión y a transparentar su uso, en México la obligación —cuando existe— es de origen local y su cumplimiento depende en gran medida de la voluntad del ayuntamiento en turno.
El patrón de opacidad que Chile detectó en su auditoría no es ajeno al contexto mexicano. El Registro Público de la Propiedad y los padrones catastrales municipales acumulan históricamente rezagos de actualización que dificultan rastrear la cadena entre lo que un proyecto aporta, lo que el municipio recibe y lo que finalmente se invierte en obra pública. Los portales de transparencia que la Ley General de Transparencia y Acceso a la Información Pública obliga a mantener activos no siempre desglosan los ingresos derivados de autorizaciones urbanísticas con el nivel de detalle que permitiría a un ciudadano —o a un desarrollador— verificar el destino de esos recursos. La diferencia con Chile es que allá el organismo fiscalizador ya aplicó la medición y publicó el resultado; en México ese ejercicio sistemático de contraste entre lo captado y lo ejecutado en el ámbito municipal no se realiza de forma regular ni con metodología uniforme.
Para el agente inmobiliario, el desarrollador y el notario que operan en mercados urbanos mexicanos, la lección práctica de este caso es concreta: antes de comprometer recursos en un proyecto que contemple convenios de impacto o contribuciones de mejoras con el municipio, conviene revisar si el ayuntamiento en cuestión publica sus planes de inversión en espacio público y si el destino de aportes anteriores está documentado. La ausencia de esa trazabilidad no cancela la viabilidad del proyecto, pero sí eleva el riesgo regulatorio: un municipio que no rinde cuentas sobre lo que ya cobró tiene menor incentivo para agilizar los procesos de licenciamiento de quienes ya pagaron. Lo que el caso chileno evidencia es que la transparencia de estos flujos no es una preocupación académica, sino un factor con efecto directo sobre la predictibilidad del negocio inmobiliario en el ámbito local.
