El gobierno federal alemán prepara una legislación para hacer inviable la nacionalización de vivienda que impulsa la izquierda en Berlín, según informó El País. La iniciativa busca proteger a fondos inmobiliarios privados ante los planes de expropiación masiva de decenas de miles de unidades habitacionales que promueven sectores de la coalición gobernante en la capital alemana. La medida introduce barreras tanto económicas como jurídicas que, de aprobarse, convertirían el proceso expropiatorio en prácticamente irrealizable.
El debate en Berlín tiene raíces en la tensión entre el derecho a la vivienda como bien social y el reconocimiento legal de la propiedad privada, incluida la de grandes fondos de inversión inmobiliaria. La izquierda berlinesa ha argumentado que la concentración de inmuebles en manos de inversores institucionales eleva los precios del arrendamiento y excluye a las familias de menores ingresos del mercado. El gobierno central, en cambio, considera que una expropiación a esa escala generaría inseguridad jurídica y afectaría la confianza de los mercados de capital en la economía alemana.
Cómo se ve desde México
En México, un conflicto de esta naturaleza tendría que resolverse dentro de un marco constitucional que sí contempla la expropiación por causa de utilidad pública, pero exige indemnización y sigue un procedimiento administrativo específico. A diferencia del caso alemán, donde el debate se da entre niveles de gobierno con competencias superpuestas, en México la atribución expropiatoria recae principalmente en el Ejecutivo federal o en los gobiernos estatales, sin que exista un mecanismo equivalente al que Berlín intentaría activar. Instituciones como el Infonavit o el Fovissste participan en el mercado habitacional desde la vertiente del financiamiento, no de la propiedad directa de parques de vivienda en alquiler, lo que distingue estructuralmente ambos sistemas.
La figura del arrendamiento masivo en manos de fondos institucionales existe en México, aunque en menor escala que en Alemania. La regulación del arrendamiento es competencia local: cada entidad federativa cuenta con su propio código civil o legislación de arrendamiento, sin una ley federal unificada que fije topes de renta ni procedimientos de intervención pública sobre carteras privadas. Esto implica que la presión sobre precios que motivó el debate berlinés podría replicarse en ciudades como Ciudad de México, Monterrey o Guadalajara sin que existan instrumentos jurídicos equivalentes para contenerla, más allá de lo que cada congreso local decida legislar.
Para agentes, desarrolladores y notarios mexicanos, la lección práctica del caso alemán es la vigilancia del riesgo regulatorio en operaciones con fondos inmobiliarios de gran escala. En Alemania, el intento expropiatorio generó incertidumbre antes incluso de materializarse, con efectos sobre valuaciones y sobre la disposición de capital extranjero a invertir en ese mercado. En México, cualquier señal legislativa estatal o federal que modifique las condiciones del arrendamiento o introduzca limitaciones a la propiedad de carteras habitacionales debería seguirse desde el momento de su presentación, no solo al entrar en vigor, pues los efectos sobre precios de activos y estructuración de portafolios suelen anticiparse al texto definitivo de la norma.
