La ciudad de Nueva York presentó una estrategia para desarrollar 200,000 unidades de vivienda asequible en un periodo de diez años, combinando inversión pública directa, reformas a la normativa de uso de suelo y nuevos instrumentos de financiamiento mixto. El plan busca atender una brecha habitacional que afecta a millones de residentes de bajos y medianos ingresos en una de las metrópolis con mayor presión sobre el mercado inmobiliario a nivel mundial.
Entre los ejes centrales de la iniciativa destacan la densificación de zonas cercanas a corredores de transporte, la habilitación de predios públicos subutilizados y esquemas de asociación entre el gobierno municipal y desarrolladores privados que incluyen exenciones fiscales a cambio de porcentajes garantizados de unidades accesibles. Asimismo, se contemplan reformas regulatorias para agilizar permisos de construcción, uno de los cuellos de botella históricos que encarecen y retrasan la producción habitacional en grandes ciudades.
Lecciones para el mercado mexicano
Para el sector inmobiliario en México, el modelo neoyorquino ofrece referencias concretas en varios frentes. El país cuenta con instrumentos análogos, como los fideicomisos de vivienda del Infonavit y los programas de subsidio federal administrados por la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), así como la figura de los Desarrollos de Impacto Regional contemplada en diversas leyes estatales de asentamientos humanos. Sin embargo, la escala y la sofisticación financiera del esquema estadounidense evidencian áreas de oportunidad en materia de bonos de vivienda asequible, fideicomisos de inversión en infraestructura y bienes raíces (Fibras) con componente social y mecanismos de captura de plusvalía para fondear la oferta accesible.
Los desarrolladores, arquitectos y consultores que operan en ciudades mexicanas con alta demanda —como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara— deberían estudiar las reformas de densificación y la política de predios públicos del plan neoyorquino, toda vez que la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano ya contempla la función social del suelo como principio rector. Traducir ese principio en incentivos fiscales concretos y en reglas de inclusión obligatoria en desarrollos privados requiere voluntad regulatoria de los gobiernos locales, pero también propuestas técnicas bien estructuradas por parte del sector privado.
En un contexto donde el déficit habitacional en México supera los nueve millones de viviendas según estimaciones del propio Infonavit, iniciativas como la de Nueva York ponen de relieve que la producción masiva de vivienda asequible no se resuelve solo con subsidios, sino con una arquitectura institucional que alinee incentivos públicos y privados en un horizonte de planeación de largo plazo.
