La oferta industrial en el Istmo de Tehuantepec se desarrolla principalmente al margen de los polígonos oficiales del gobierno federal: según datos de la plataforma Spot2.mx, el 85% de la superficie industrial disponible en esa región se ubica fuera de los Polos de Desarrollo para el Bienestar (PODEBI), lo que revela una brecha significativa entre la política pública de ordenamiento territorial y la dinámica real del mercado inmobiliario industrial.
La concentración de la oferta en zonas urbanas y corredores logísticos consolidados, en lugar de en los polígonos delimitados por la autoridad, obedece en gran medida a factores de infraestructura, accesibilidad y certeza jurídica que los operadores industriales y desarrolladores priorizan al tomar decisiones de ubicación. Las áreas con mayor actividad son aquellas que ya cuentan con conectividad vial, servicios y ecosistemas logísticos establecidos, independientemente de su pertenencia o no a los límites de los PODEBI.
Mercado y política pública, en frecuencias distintas
Esta divergencia plantea un reto de coordinación relevante para el corredor interoceánico: si la inversión industrial privada sigue eligiendo emplazamientos fuera de los polígonos oficiales, la capacidad de los PODEBI para funcionar como catalizadores de desarrollo económico planificado se verá limitada, al menos en el corto plazo. Para que ambas lógicas converjan, los analistas del sector señalan que los polígonos deberán ofrecer condiciones competitivas en materia de habilitación de suelo, certeza regulatoria y dotación de servicios.
Para desarrolladores, fondos de inversión y operadores logísticos que evalúan posiciones en el Istmo, el dato de Spot2.mx confirma que la oportunidad inmobiliaria vigente se encuentra, por ahora, fuera del perímetro institucional. Eso implica analizar con mayor detalle la situación jurídica y urbana de cada activo, dado que la regulación aplicable y las posibilidades de expansión pueden variar de forma considerable entre predios ubicados dentro y fuera de los PODEBI.
