El mercado industrial en México cerró el tercer trimestre de 2026 con un inventario de 109 millones de metros cuadrados, lo que representa un crecimiento del 4 % respecto al mismo periodo del año anterior. La cifra consolida al país como uno de los destinos de logística e industria manufacturera más activos de la región, aunque los indicadores de ocupación revelan una tensión creciente entre la velocidad de entrega de nueva oferta y la capacidad real del mercado para absorberla.
El dato más relevante no es el volumen total, sino el comportamiento de la vacancia: la superficie disponible creció 27 % en términos anuales, mientras que las desocupaciones —espacios que pasaron de ocupados a libres durante el periodo— aumentaron 55 %. Ambas cifras apuntan en la misma dirección: los desarrolladores han entregado espacio a un ritmo que la demanda efectiva aún no alcanza a equiparar. Este desajuste temporal entre oferta y absorción es uno de los riesgos clásicos de los ciclos de expansión acelerada en bienes raíces industriales.
Nueva oferta supera la absorción en el ciclo actual
El fenómeno no es exclusivo de un corredor o región; responde a la acumulación de proyectos que fueron anunciados o iniciados en años previos, cuando las expectativas de nearshoring y relocalización de cadenas de suministro impulsaron decisiones de inversión a gran escala. Esos proyectos llegaron al mercado en un entorno donde la conversión de intención de inversión en contratos firmados ha tomado más tiempo del estimado por varios operadores, lo que presiona los niveles de disponibilidad hacia arriba.
Para desarrolladores, fondos de inversión en bienes raíces y arrendadores con activos en el segmento industrial, el escenario exige un seguimiento más granular de la absorción neta por submercado. Un inventario récord con vacancia en alza puede traducirse en mayor presión sobre las rentas pedidas, plazos de negociación más largos y condiciones de arrendamiento más favorables para los inquilinos. La evolución de estos indicadores durante el cuarto trimestre de 2026 será clave para determinar si se trata de un ajuste puntual o del inicio de un reequilibrio más prolongado.
