En el mercado de centros de datos en México, la búsqueda de terrenos baratos en la periferia de las grandes ciudades se ha convertido en una práctica común entre desarrolladores que intentan contener costos iniciales. Sin embargo, un análisis publicado por Inmobiliare advierte que el precio de adquisición del suelo puede ser la variable menos relevante del presupuesto total cuando se considera el conjunto de obras de habilitación que requiere este tipo de activo.
El argumento central del análisis es que un predio ubicado lejos de la infraestructura existente obliga al desarrollador a absorber costos que, en condiciones normales, recaerían en la red pública o en proyectos anteriores: extensión de líneas de transmisión eléctrica de alta tensión, construcción de subestaciones, tendido de fibra óptica y acceso a vías de comunicación con capacidad de carga suficiente para el tráfico de equipos y personal. Cada uno de esos rubros puede representar una inversión que supera con creces el ahorro obtenido en la compra del terreno.
El suministro eléctrico, el factor decisivo
De todos los requerimientos de habilitación, el suministro eléctrico confiable y de alta capacidad es el que con mayor frecuencia determina la viabilidad real de un sitio. Los centros de datos son instalaciones de consumo intensivo y continuo, lo que los hace extremadamente sensibles a la calidad y a la proximidad de la infraestructura eléctrica disponible. Un terreno alejado de nodos de transmisión existentes puede implicar negociaciones prolongadas con la autoridad competente, plazos de conexión inciertos y obras cuyo costo corre a cargo del propio desarrollador.
El análisis concluye que la evaluación correcta de un sitio para este tipo de proyecto debe ir más allá del costo por metro cuadrado e incorporar desde la fase de prospección una estimación rigurosa de los gastos de habilitación. En un segmento donde los plazos de entrega y la certeza operativa son tan relevantes como el retorno sobre la inversión, adquirir un terreno sin considerar los costos ocultos de conectividad e infraestructura puede transformar una aparente ventaja económica en un obstáculo que comprometa la rentabilidad del proyecto.
