España acaba de ampliar el derecho de compra preferente de los inquilinos mediante nuevos decretos de vivienda que también imponen restricciones adicionales a las operaciones inmobiliarias sobre inmuebles arrendados. La medida, analizada por expertos legales de Allyon ETL, modifica las condiciones que deben respetar los propietarios antes de vender una propiedad ocupada en arrendamiento y afecta tanto a contratos vigentes como a transacciones en curso, lo que ha generado un debate relevante en el sector sobre los límites entre la protección al inquilino y la libertad de disposición del propietario.
En el contexto español, el derecho de tanteo y retracto —figuras que otorgan al arrendatario la posibilidad de igualar la oferta de un tercero comprador o de impugnar una venta realizada sin haberle notificado— ya existía en la legislación de arrendamientos urbanos. Los nuevos decretos amplían el alcance de esa protección, establecen obligaciones más estrictas de notificación para el vendedor y, según el análisis de Allyon ETL, generan nuevas implicaciones para propietarios que pretendan enajenar sus inmuebles sin respetar los plazos y procedimientos establecidos. Los abogados advierten que contratos firmados antes de la entrada en vigor de estas normas no quedan necesariamente al margen de su aplicación.
Cómo se ve desde México
En México, una figura equivalente al derecho de compra preferente del arrendatario existe de manera fragmentada y desigual. El Código Civil Federal y los códigos civiles de algunas entidades federativas reconocen el derecho del tanto a favor del inquilino cuando el propietario decide vender el inmueble arrendado, pero las condiciones de ejercicio, los plazos de notificación y las consecuencias de incumplimiento varían sensiblemente entre estados. En Ciudad de México, por ejemplo, el mecanismo existe pero históricamente ha tenido baja aplicación práctica, en parte por desconocimiento de los arrendatarios y en parte por la ausencia de un registro centralizado que vincule contratos de arrendamiento con operaciones ante el Registro Público de la Propiedad. La experiencia española muestra que ampliar este derecho sin infraestructura registral adecuada puede generar litigios prolongados, algo que en el contexto mexicano resultaría igualmente probable dado el estado actual de los registros locales.
Otra diferencia estructural importante es que en España la discusión sobre derechos del inquilino se da dentro de un mercado donde la crisis de acceso a la vivienda ha presionado al legislador hacia una regulación más intervencionista. En México, organismos como Infonavit y Fovissste canalizan el acceso a la vivienda principalmente hacia la compra, no hacia el arrendamiento, lo que ha dejado históricamente al mercado de renta con menor atención regulatoria. Eso significa que tanto los propietarios como los inquilinos mexicanos operan con menos certeza jurídica sobre sus derechos en caso de una venta, y que una eventual expansión del derecho del tanto requeriría, antes que nada, mecanismos claros de notificación y plazos armonizados en la legislación local.
Para el agente inmobiliario, el desarrollador y el notario mexicano, la lección práctica de la experiencia española es concreta: antes de cerrar cualquier operación de compraventa sobre un inmueble arrendado, conviene verificar con detalle qué establece el código civil de la entidad federativa correspondiente respecto al derecho del tanto del inquilino, si se cumplieron los plazos de notificación y si existe algún acuerdo contractual que modifique o renuncie a ese derecho. Omitir ese paso puede derivar en impugnaciones posteriores por parte del arrendatario. En un entorno donde la regulación del arrendamiento tiende a fortalecerse en varias ciudades del país, anticiparse a ese escenario es una ventaja competitiva, no un trámite burocrático.
