En España, los honorarios de la agencia inmobiliaria en contratos de arrendamiento deben ser pagados exclusivamente por el propietario del inmueble, nunca por el inquilino. Así lo establece la legislación vigente en materia de arrendamientos urbanos, cuyo artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe expresamente trasladar ese costo al arrendatario. La norma convierte en ilegal cualquier cobro de comisión o gestión que la inmobiliaria pretenda cargar a quien renta la vivienda, independientemente de cómo se presente o nombre ese concepto en el contrato.
Cómo se ve desde México
En México no existe una norma federal equivalente que regule de forma explícita quién absorbe los honorarios del agente inmobiliario en una operación de arrendamiento. La relación entre arrendador, arrendatario e intermediario se rige en términos generales por los códigos civiles de cada entidad federativa y por los acuerdos privados entre las partes. En la práctica del mercado mexicano, el costo del intermediario suele negociarse caso por caso: en algunos mercados lo cubre el propietario, en otros se divide, y en ciertos segmentos el inquilino termina absorbiendo total o parcialmente ese gasto sin que exista una prohibición legal que lo impida.
La diferencia de fondo radica en el modelo regulatorio: España optó por una disposición imperativa incorporada directamente a su ley de arrendamientos, lo que elimina la ambigüedad contractual y reduce el margen de negociación en perjuicio del inquilino. En México, la Profeco puede intervenir cuando se detectan cláusulas abusivas en contratos de adhesión relacionados con vivienda, pero su alcance en arrendamientos gestionados por particulares o agencias independientes es limitado. La regulación de la actividad inmobiliaria tampoco está homologada a nivel nacional: la certificación y supervisión de los agentes varía de estado a estado, lo que dificulta establecer estándares uniformes sobre quién paga qué y en qué condiciones.
El artículo también refiere una caída de 35.7% en los desahucios en España, dato que ilustra el contexto más amplio de reforma al mercado de arrendamiento que vive ese país y que combina protección al inquilino con restricciones al propietario. Ese paquete de medidas funcionó en un entorno con registro de contratos centralizado y con mecanismos de inspección activos; condiciones que en México no están presentes de manera uniforme en todas las entidades. Replicar solo una parte del esquema, sin los instrumentos de fiscalización que le dan efectividad, podría generar distorsiones en el mercado local.
Para el agente, desarrollador o notario mexicano, el caso español es una señal de hacia dónde pueden evolucionar las regulaciones de arrendamiento en economías con presión creciente sobre la vivienda asequible. Conviene revisar desde ahora la redacción de los contratos de intermediación que se ofrecen a arrendatarios, documentar con claridad quién contrata al agente y bajo qué términos, y estar atentos a las discusiones legislativas en las entidades con mayor actividad de renta —como la Ciudad de México, Jalisco y Nuevo León— donde los proyectos de reforma al marco de arrendamiento han ganado tracción en los últimos años.
