El mercado inmobiliario de la Zona Metropolitana del Valle de Mexico enfrenta una potencial sacudida en sus costos de acceso: organizaciones vecinales y agrupaciones del sector alertaron sobre una propuesta contenida en el Programa de Ordenación de la ZMVM que modificaría la base gravable del impuesto predial, pasando del valor catastral —históricamente rezagado respecto al mercado— al valor comercial de los inmuebles. El cambio, de concretarse, elevaría de forma significativa la carga fiscal de propietarios en una amplia franja de municipios y alcaldías que conforman la zona metropolitana.
El impacto no se limitaría a los dueños actuales de inmuebles. Especialistas del sector advierten que un incremento en el predial calculado con base en valores comerciales repercutiría directamente en los costos de operación de desarrollos residenciales y comerciales, presionando al alza los precios de venta y renta en una región donde la demanda habitacional ya registra tensiones importantes por la escasez de oferta accesible. En mercados con alta rotación de activos, como las zonas de mayor plusvalía en la Ciudad de México y municipios conurbados del Estado de México, el ajuste podría reconfigurar los criterios de rentabilidad de proyectos en etapa de planeación.
Predial por valor comercial: implicaciones para compradores
Para los compradores, la medida introduce una variable adicional en el análisis de viabilidad financiera de adquirir un inmueble. El predial forma parte de los gastos corrientes que los adquirentes consideran al calcular el costo total de propiedad; un incremento sustancial en este rubro podría desincentivar la compra, particularmente en segmentos medios y residenciales donde los márgenes de endeudamiento ya son ajustados. La ZMVM concentra más del 20% del inventario inmobiliario formal del país, por lo que cualquier modificación fiscal en esta región tiene resonancia a escala nacional.
Las organizaciones que levantaron la alerta solicitan que el programa de ordenación sea sometido a consulta pública amplia antes de cualquier implementación, argumentando que la metodología de valuación debe transparentarse y que los incrementos, de aprobarse, deberían aplicarse de manera gradual para evitar choques abruptos en el patrimonio familiar y en la dinámica del sector. El debate abre, en paralelo, una discusión más estructural sobre la modernización del sistema catastral metropolitano y su articulación con una política de suelo que equilibre la recaudación fiscal con el acceso a la vivienda.
