Organizaciones vecinales de la Zona Metropolitana del Valle de México han encendido las alertas ante una propuesta contenida en el Programa de Ordenación de la ZMVM que modificaría la base de cálculo del impuesto predial: en lugar de utilizar el valor catastral —que históricamente ha permanecido por debajo del precio de mercado—, el nuevo esquema tomaría como referencia el valor comercial de los inmuebles, lo que representaría un incremento significativo en la carga fiscal para propietarios de toda la región.
El cambio metodológico tendría un alcance que trasciende los límites de la Ciudad de México y afectaría a los municipios conurbados del Estado de México que integran la zona metropolitana. Dado que el valor comercial de los inmuebles en corredores consolidados y zonas de alta demanda suele duplicar o incluso triplicar el valor catastral vigente, los especialistas advierten que la medida elevaría de forma considerable los costos de tenencia de la propiedad, con consecuencias directas sobre la rentabilidad de inversiones residenciales y sobre la decisión de compra de los usuarios finales.
Impacto en el mercado inmobiliario metropolitano
Desde la perspectiva del sector inmobiliario, una mayor carga fiscal sobre la propiedad tiende a trasladarse al precio de renta o a inhibir la oferta en segmentos medios y residenciales, donde los márgenes de operación son más ajustados. Desarrolladores y brokers que operan en la ZMVM deberán considerar esta variable en sus modelos financieros si la propuesta avanza, pues modificaría la estructura de costos de proyectos tanto en etapa de planeación como en portafolios ya operativos.
Por ahora, el Programa de Ordenación se encuentra en una fase que aún admite observaciones ciudadanas e institucionales, por lo que las organizaciones vecinales y agrupaciones del sector privado tienen margen para presentar sus posicionamientos ante las autoridades competentes. La discusión sobre la posible alza en el predial metropolitano apenas comienza, pero su resultado podría redefinir las reglas del mercado en una de las zonas urbanas más dinámicas del país.
