La certeza jurídica sobre la propiedad inmobiliaria en México enfrenta un déficit estructural de enorme magnitud: al menos la mitad de los inmuebles de propiedad privada en el país presenta algún tipo de rezago en su situación legal. Millones de casas y terrenos carecen de escrituras, tienen pendientes los procedimientos para acreditar a sus propietarios o arrastran irregularidades que impiden demostrar legalmente la titularidad ante terceros, instituciones financieras o autoridades.
El problema no es menor desde la perspectiva del mercado inmobiliario. Un inmueble sin escrituras o con irregularidades en el Registro Público de la Propiedad queda prácticamente excluido del crédito hipotecario formal, no puede ser garantía de ningún financiamiento y resulta muy difícil de transmitir en una compraventa convencional. Esto frena la incorporación de ese patrimonio a la economía formal y perpetúa ciclos de informalidad que afectan tanto a propietarios individuales como al desarrollo urbano ordenado.
El catastro, pieza central del rezago
La discusión en torno a una nueva legislación catastral apunta precisamente a ese nudo: actualizar y homologar los registros de la propiedad a nivel nacional para reducir la brecha entre la posesión real y la titularidad reconocida legalmente. En México, los catastros son competencia municipal, lo que genera una fragmentación significativa en la calidad de la información, los criterios de valuación y los procedimientos para regularizar predios. Cualquier reforma en esta materia implica necesariamente coordinar a los tres órdenes de gobierno.
Para agentes inmobiliarios, desarrolladores y notarios, el diagnóstico refuerza la importancia de revisar con rigor los antecedentes registrales antes de cualquier operación. La presencia de irregularidades en la cadena de propiedad puede derivar en litigios prolongados, operaciones canceladas o responsabilidades legales sobrevenidas. Mientras la regularización masiva sigue siendo un pendiente de política pública, la debida diligencia documental se mantiene como la primera línea de protección para todos los participantes del sector.
