La vivienda económica en México prácticamente desapareció del mercado formal, y no fue por casualidad: fue el resultado previsible del agotamiento de un modelo de desarrollo que dependía de suelo barato en las periferias de las ciudades. Así lo analiza Enrique Costemalle Arzola en un texto de opinión publicado por Centro Urbano, donde examina las causas estructurales de esa ausencia y plantea qué condiciones serían necesarias para recuperar una oferta accesible dentro del sector formal.
Durante décadas, el esquema dominante de producción de vivienda asequible en el país fue horizontal: fraccionamientos de bajo costo construidos lejos de los centros urbanos, donde el precio del suelo permitía mantener valores finales al alcance de los segmentos de menor ingreso. El problema es que esa ecuación dejó de funcionar. La expansión de las manchas urbanas encareció progresivamente los terrenos disponibles en la periferia, mientras que los costos de construcción y de urbanización también se incrementaron, dejando sin margen a los desarrolladores para operar en ese segmento con rentabilidad suficiente.
Qué se necesita para reactivar la oferta accesible
Costemalle Arzola apunta que la solución no consiste en replicar el modelo periférico, sino en replantear las condiciones que hacen viable la producción de vivienda económica. Entre los factores que analiza figuran la disponibilidad y el costo del suelo, los mecanismos de financiamiento para compradores de ingresos bajos y el papel que pueden jugar las políticas públicas en destrabar proyectos que hoy no cierran financieramente. El diagnóstico implica que, sin intervención en alguno de esos frentes, el mercado formal seguirá atendiendo únicamente a segmentos de mayor poder adquisitivo.
Para el sector inmobiliario, el análisis pone sobre la mesa una tensión que pocos actores del mercado pueden ignorar: la demanda de vivienda accesible no desapareció junto con la oferta, sino que se desplazó hacia la informalidad o hacia mercados de renta sin condiciones adecuadas. Eso representa tanto un problema social como una oportunidad de negocio sin resolver, condicionada a que se construyan los instrumentos —de suelo, de crédito y de regulación— que hagan viable volver a atender ese segmento dentro del circuito formal.
